مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه با تاکید بر اینکه سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود در سال های 96 و 97 رونق دوباره به این بازار برمی گردد.

به گزارش پایگاه خبری اقتصاد بازار، بهروز ملکی در همایش چشم انداز و تحلیل بازار مسکن در سال 95 و 96، با اشاره به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد خانواده، اظهار داشت: 33 درصد هزینه هر خانوار و همچنین 40 درصد سرمایه گذاری های کشور در حوزه مسکن انجام می شود.
به گفته وی، نرخ رشد متوسط دارایی های ایرانی ها طی 24 سال گذشته در بورس 25 درصد، در مسکن 24 درصد و در نهایت در بخش دلار 15 درصد بوده است.
وی افزود: از 360 قلم کالا و خدماتی که ایرانی ها در ماه مصرف می کنند، 33 درصد آن در بخش مسکن، 25 درصد در خوراکی ها و آشامیدنی ها و 10 درصد در حمل و نقل هزینه می شود.
مشاور اقتصادی و سرمایه گذاری شرکت های بخش خصوصی با بیان اینکه از اوایل تا اواخر دهه 70، هزینه مسکن هر خانوار ایرانی 26 درصد بود، تاکید کرد: به مرور مسکن سهم بیشتری از هزینه خانوار را به خود اختصاص داد.
به گفته وی، ایران جزو پنج کشور دنیاست که مسکن، سهم بالایی از درآمد خانوار را به خود اختصاص داده است.
ملکی افزود: براساس اطلاعات بانک مرکزی در سال 93، سهم هزینه مسکن در استان تهران با 50 درصد و در استان اصفهان 32 درصد است همچنین ایلام با 16 درصد کمترین هزینه مسکن را به خود اختصاص داده است.
وی همچنین در خصوص نحوه تصرف خانوارهای ایرانی در مسکن، گفت: طی سال های 65 تا 90، ایرانی ها بیشتر اجاره نشین شده اند.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه تصریح کرد: در ایران به طور متوسط 30 سال طول می کشد که هر خانوار بتواند خانه دار شد.
وی با اشاره به اینکه حدود 20 میلیون واحد مسکونی در حال استفاده در کشور وجود دارد که شاخص تراکم آن 1.06 درصد است، بیان داشت: حدود 8 درصد خانه های کشور خالی هستند.
ملکی با بیان اینکه در استان اصفهان به ازای هر 100 واحد مسکونی 105 خانوار وجود دارد، گفت: طی سال های 95 تا 1405 ، به شرطی که هر سال 900 هزار واحد مسکونی ساخته شود به 10 میلیون واحد مسکونی نیاز داریم؛ از سوی دیگر شاهد کمبود 900 هزار واحد مسکونی در کشور هستیم و سالی 35 میلیون واحد تخریب و نوسازی می شود.
وی به متوسط قیمت معاملات یک متر مربع مسکن در شهرهای مختلف کشور اشاره کرد و افزود: استان تهران با 4 میلیون و 100 هزار تومان گران ترین مسکن کشور و اصفهان با 2 میلیون و 800 هزار تومان در رده دوم قرار دارد.
به گفته این استاد دانشگاه، طی سال های 71 تا 94 نرخ رشد مسکن در اصفهان 104 برابر شده است.
وی همچنین با اشاره به موضوع مالیات بر خانه های خالی که قانون آن در سال 95 برای اجرا ابلاغ شد، گفت: تا سال 1380 قانون مالیات بر خانه های خالی اجرا می شد اما به دلیل مشکلات در شناسایی این خانه ها این قانون از سوی سازمان امور مالیاتی لغو شد.
به گفته ملکی، شناسایی خانه های خالی بزرگترین مشکل این قانون است که علیرغم تصویب دوباره آن، همچنان در اجرا دچار ضعیف هستیم.
وی در خصوص تاثیر مسکن مهر بر بازار کشور، تاکید کرد: مشکل مسکن مهر همچنان پابرجاست و پاره ای از مشکلات آن به دولت بعدی نیز انتقال می یابد.
به گفته این استاد دانشگاه، متاسفانه 40 درصد پایه پولی و نقدینگی کشور از طریق مسکن مهر در دولت قبلی ایجاد شد.
وی در ادامه با اشاره به عوامل اثرگذار در قیمت مسکن، اظهار داشت: نقدینگی و تورم، درآمد پس انداز خانوار، وام خرید مسکن، هزینه ساخت، مالیات املاک، هزینه ساخت، قیمت بنزین و گازوئیل، درآمدهای نفتی، نرخ سود بانکی، عرضه زمین و مسکن دولتی و … از جمله عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن است.
به گفته ملکی، نرخ سود بانکی مهمترین عاملی است که خلاف جهت مسکن حرکت می کند.
وی همچنین با اشاره به اینکه سال های 86، 87، 91 اوج افزایش قیمت مسکن در کشور بود، تصریح کرد: طول دوره رونق مسکن همیشه کوتاه تر از دوره رکود آن در کشور بوده است.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن گفت: با افزایش قیمت مسکن، سود ساخت و ساز در کشور زیاد می شود بنابراین درخواست برای پروانه ساختمان افزایش می یابد که این موجب افزایش با وقفه عرضه مسکن می شود که در این شرایط افزایش قیمت مسکن متوقف و در این چرخه شاهد کاهش سود ساخت و ساز و کاهش درخواست برای پروانه ساختمان می شویم.
وی با اشاره به اینکه طی سال های 93 و 94 صدور پروانه ساختمان در کشور کاهش یافته است، گفت: در حال حاضر، زمان مناسبی برای خرید مسکن نیست.
به گفته ملکی، بهترین زمان برای ساخت مسکن، اواخر دوره رکود است و همچنین اوایل دوره رونق زمانی مناسب برای خرید و پایان دوره رونق زمان مناسب فروش مسکن است.
وی با اشاره به اینکه طی سال های 90 و 91 شاهد رونق بازار مسکن بودیم، افزود: بازار مسکن از نیمه دوم سال 92 دچار رکود شد و امروز انتظار داریم بازار مسکن به سمت پایان رکود حرکت کند.
این استاد دانشگاه همچنین به متوسط ماهانه پروانه واحدهای مسکونی در کشور اشاره کرد و بیان داشت: در سال 91 حدود 60 هزار واحد مسکونی، در سال 92 معادل 55 هزار واحد مسکونی، در سال 93 برابر با 32 هزار واحد مسکونی و در سال 94 معادل 27 هزار واحد مسکونی پروانه صادر شده است.
به گفته ملکی، ساخت و ساز در کشور در سال 94 به نصف سال 91 رسیده است.
وی با بیان اینکه در اصفهان نیز پروانه های ساختمان در سال های 91 و 92 افزایش داشته اما در سال 93 و 9 ماه نخست سال 94 کاهش داشته است، افزود: تعداد پروانه های ساختمان در اصفهان طی زمستان 94 رشد داشته است.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن در ادامه به مهمترین عواملی که موجب رکود طولانی در بازار مسکن شده، اشاره کرد و گفت: افت قدرت خرید مردم، نرخ بالای سود بانکی، حجم بالای پروانه های ساختمانی طی سال های 90 تا 93 و کاهش قیمت نفت از جمله این عوامل است.
وی همچنین به مهمترین عوامل موثر بر رشد قیمت مسکن در سال 95 اشاره کرد و افزود: کاهش سود سپرده های بانکی، حجم بالای پروانه های ساختمانی طی سال های 91 و 92 و رو به اتمام بودن واحدهای نیمه تمام، درآمدهای خانوار و رشد اقتصادی در سال جاری، پس انداز خانوارها ناشی از رشد اقتصادی سال های قبل، افزایش بهای وام های ساختمانی، افزایش درآمدهای نفتی در سال جاری و حرکت آن به سمت بازار مسکن، بهره برداری از واحدهای مسکن مهر از جمله این عوامل هستند.
ملکی با پیش بینی بازار مسکن طی سال جاری، تاکید کرد: دولت امسال پروژه جدیدی در بخش مسکن نخواهد داشت همچنین نقش دولت در مسکن از نوع سیاست گذاری و نهادسازی است به گونه ای که بخش خصوصی باید وارد ساخت و ساز شود.
وی تصریح کرد: هر چه به سمت سال های 96 و 97 حرکت کنیم ثبات قیمت مسکن توجیه خود را از دست می دهد.
این استاد دانشگاه، با تاکید بر اینکه سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: به طور قطع قیمت مسکن رشد ملایمی خواهد داشت اما این رشد دو رقمی نخواهد شد.
به گفته وی، بازار مسکن به مرور وارد دوره گذار از رونق می شود و در سال های 96 و 97 رونق دوباره به بازار مسکن بازمی گردد.
وی تاکید کرد: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود و امسال نیز رشد بالایی را تجربه خواهد کرد و امیدواریم سال آینده رونق در این بازار شکل بگیرد.
وی همچنین ببان داشت: در سال 96 شاهد رشد قیمت، پروانه و اجاره در بخش مسکن خواهیم بود.

منبع:وب سایت اقتصاد بازار